房貸寶典

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<何謂房貸？>

客戶以房屋為抵押品，向銀行申請貸款融資，稱之為房貸。在貸款市場中，房屋貸款金額最大、期間最長，利率較低，同時也最為普遍。一般都是在客戶購買房屋時，自備款之外不足的款項，將房屋設定抵押給銀行以取得融資，然後分期攤還。或是因為自身的理財需求，例如理財投資、整合負債、房屋裝修等，而有增貸的需求。

近幾年來由於市場利率不斷下滑，早期房貸計價方式較為僵固，造成高利率房貸客戶轉貸盛行，間接拉低整個房貸市場的利率。

房貸是每個家庭最大的一筆支出，所以懂得房貸，是購屋族與房貸族必備的常識；懂得房貸，每個月省下1碼或2碼的利息，在20年後可能省下40~50萬 以上！在目前政府不斷調高定存利率的情況下，挑選固定型的房貸利率會比指數型房貸省息更多。

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<房貸有哪幾種？>

十種市面上最常見之房貸類型。

一、指數型房貸
所謂的指數型房貸，就是一種會隨著基準利率上下浮動的利率。此一基準利率的制定方式，各家銀行各有不同的定義，最常見的是以中華郵政，或國內某幾大行庫定儲利率平均值為基準值，因此每當利率調升時，此一指標利率也會隨之上揚。

二、固定型房貸
從這款房貸產品的名稱，不難看出其最大的特色，就是固定式的利率。最大的好處，是較不受利率上漲影響，且房貸戶可以掌握每月須繳交之房貸本息多寡，有效的規劃每月的財務收支。

三、理財型房貸
所謂理財型房貸，就是指除了一般房屋貸款外，還有一個循環透支額度，可以讓貸款戶在資金調度運作上，更加靈活；且還可隨借隨還，申貸額度又高，這些都是理財型房貸的優點。不過，也正因為如此，理財型房貸的利率往往比一般房貸，至少高出一至二%。

四、理債型房貸
理債型房貸就是以不動產為擔保品，整合承貸戶信用卡或現金卡等高利率負債的貸款方案。簡單的說，就是以利率相對較低的房貸款項，償還利率較高的負債，是一種「整合負債」型的房貸產品。

五、壽險型房貸
壽險型房貸，當然就是與保險結合的房貸產品。其優點在於，一旦承貸戶意外身故，則等同於房貸金額的保險理賠金，就可以優先作為清償房貸之用，避免不動產因無法按時繳交本息，而遭銀行收回。

六、保證保險型房貸
至於另一種「保證保險型房貸」，則是指房貸戶因自備款不足或信用條件不足，導致申貸金額不敷需求時，即可利用「額外投保」的方式，增加貸款金額。房貸戶可透過保險取得不足的金額，而銀行業者也可透過保證保險，將風險轉嫁給保險公司，可謂各取所需。

七、抵利型房貸
抵利型房貸就是讓房貸戶以存款折抵房貸本金，但並非將存款領出、直接償還本金，存款本身依舊在房貸戶名下。但選擇抵利型房貸，卻可讓承貸戶因此減少利息支出，降低每月攤還金額或縮短還款期。此外，抵利型房貸最大的好處，就是當承貸戶在有需求的時候，仍可動用此一存款。

八、回復型房貸
所謂的回復型房貸，則是指房貸戶已清償的房貸額度，將自動轉成一個可隨時動用、隨時借款的理財額度。在有使用資金的需求時，可以直接動用，且有動用此一額度才會計息，是一個方便承貸戶靈活運用房貸的產品。

九、遞減型房貸
遞減型房貸的定價基礎，通常也是以中華郵政二年期定儲機動利率為主。但從這類房貸的名稱不難推想，加碼利率為逐年遞減，也就是甫貸款的前幾年利率較高，但隨著還款時間增長、貸款金額漸減，利率也會越來越低。

十、自辦政府優惠房貸
除了以上幾種主要房屋貸款類型外，相信您也經常看到銀行推出之「自辦政府優惠房貸」，與政府優惠房貸相同的是，均以中華郵政二年期定儲機動利率為基準；不同之處則在於政府優惠房貸，加碼百分之Ｏ‧八七五，而銀行業者推出的自辦優惠加碼幅度，目前則多介於百分之Ｏ‧七七五至Ｏ‧九七五之間。

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<辦理房貸的手續費用？>

一般來說，與金融機構辦理房貸，其所需之費用大約如下：

一、抵押權設定費：依照實際放款金額乘1.2倍後再乘千分之ㄧ之金額繳給地政機關。

二、代書費：代書幫你辦理抵押權設定等之手續費，一般約為5000元左右。

三、帳務管理費：以前銀行與保險公司不會收取這個名目之費用，但是自從{指數型房貸}出籠後，很多銀行都以此名目向借款人收取3000~5000不等之帳務管理費。

四、估價費：銀行與保險公司委託自己的估價部門，或是估價公司到您府上估價，推算出目前合理市價的手續費。一般約為5000元以內。

五、火災險/地震險：這是辦房貸一定保的，一般來說約3000元以內。

其實房貸的手續費用都還好，重要的是申辦到固定利率的房貸，目前存款利率與房貸利率每季都在調漲，申辦２０年都固定的房貸利率，會省下幾十倍的房貸手續費呢。

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<辦理房貸應備文件>

1.土地及建物所有權狀影本一份
2.借款人及保證人(或所有權人) 身分証影本一份
3.借款人及保證人(或所有權人)戶口名簿影本一份
4.借款申請書
5.最近十二個月繳息明細(無前貸銀行者免)
6.一年內購屋者，請附買賣契約書影本一份；
房屋出租者請付租賃合約影本一份
7.借款人及保證人收入證明，例如：扣繳憑單、薪資證明、其他不動產所有權狀影本、定存單、股票或公司執照、營利事業登記證、營業稅單及個人銀行存摺影本、租金收入證明等

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<辦理房貸轉貸的流程>

一、對保
請準備以下資料
　　　1.土地及建物所有權狀影本一份
　　　2.借款人及保證人(或所有權人) 身分証影本一份
　　　3.借款人及保證人(或所有權人)戶口名簿影本一份
　　　4.借款申請書
　　　5.最近十二個月繳息明細(無前貸銀行者免)
　　
　　　6.一年內購屋者，請附買賣契約書影本一份；
　　　7.房屋出租者請付租賃合約影本一份
　　　8.借款人及保證人收入證明
　　　（扣繳憑單、薪資證明、其他不動產所有權狀影本、
　　　　定存單、股票或公司執照、營利事業登記證、
　　　　營業稅單及個人銀行存摺影本、租金收入證明等）

二、鑑價
　　提出房貸的申請之後，會根據房屋的坪數、座落區域、內部裝潢、周邊生活機能、　
　　土地增值稅…等因素進行不動產估價。

三、審核及確認額度及利率
　　當取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，會根
　　據顧客的基本條件、還款來源、不動產估價…等因素，決定貸款案件的准駁以及核
　　給額度與利率。

四、本公司內部審核流程及補資料
　　視申請人及保證人條件，補充資料。

五、地政機關抵押權設定
　　對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。
　　請準備土地及建物所有權狀正本及借款人保證人(或所有權人)印章，
　　將會為您投保房屋火災險與地震險
六、撥首款
　　1.代償前欠銀行或保險公司的房貸
　　2.領取前欠清償證明
　　　1)他項權利書
　　　2)清償証明或塗銷同意書
　　　3)火險地震險保單正本
七、清償、撥尾款
　　清償証明領回後
　　　1)他項權利書及清償証明影印 ─ 送交地政機關塗銷。
　　　2)尾款金額撥入客戶帳戶。
　　 核貸金額 － 代償金額 ＝ 尾款

撥款後借款人房貸的權利與義務關係即開始生效，借款人只需要每個月定期將應繳金額存入帳戶內，貸款本息將從借款人帳戶中自動扣繳。

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<房貸如何省息？>

以房貸來討論

　　範例：某甲有一筆房貸，利率３.２％，轉貸利率２.６％，可節省０.６％
以貸款５００萬純繳息而言，一年可省３萬元
以卡債來討論

　　　　　目前 信用卡利率為２０％
　　　　　目前 現金卡利率為１８.２５％

　　範例：某甲有多筆信用卡及現金卡負債
　　　　　現金卡負債５０萬
　　　　　信用卡負債１００萬
　　　　　這１５０萬卡債 一年利息為２９.１２萬

　　　　　以房貸利率２.６％來整合筆房貸，利率２.６％，可節省近１８％
以貸款１５０萬純繳息而言，一年可省２５.２２萬元
　　　卡債一年的利息等於房貸六七年的利息

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<房貸保人是否也需擔保房子所有權人的另一個房貸的責任？>

一、如果Ａ當Ｂ的房貸保人，Ｂ再當Ｃ的房貸保人，有一天Ｃ的房貸繳不出來，那Ａ需要支付Ｃ的房貸嗎？
ANS:不需要，除非有一種情形，就是Ｃ死了，Ａ是Ｃ的繼承人，沒在法定時間內辦抛棄繼承。

二、Ｂ如果也無力償還Ｃ的房貸，那是否會變成Ｂ的房子要拍賣償還Ｃ的房貸
ANS:這個要視Ｂ跟Ｃ的財力狀況及Ｂ跟Ｃ的不動產價值而定，當然，這種是一種情況，還有其他種情形，比如說，光Ｃ的不動產價值，就遠高過其借款金額，拍賣之後，錢一定收得回來，銀行可能(只是可能，不是絕對)就會先對Ｃ的不動產下手，而暫時跳過Ｂ（只是暫時跳過，不過，有些如假扣押程序，可能還是會做的）.

三、如果不是這樣，銀行直接先找Ｂ，那Ｂ的貸款怎麼辦？
這個就要看Ｂ的財力及房子價值及貸款狀況，還有Ｂ就Ｃ債務的負擔能力及意願而定了，不一定．

四、Ｂ已貸９成房貸，就不能當Ｃ的９成房貸保人
這個不一定.Ｂ的房子有沒有貸九成(甚至十成)，跟他能不能做Ｃ的保證人，是沒有絕對關係的.銀行在核貸時，借款人跟保證人的條件是都列入考慮的，借款人是主體(除非，保證人才是主要還款來源者)，你的情形，依我推測，應該是Ｃ要辦貸九成房貸，找Ｂ做保，結果Ｂ房子已貸九成，(請注意，這個跟Ａ是沒關係的)可能不太貸得下來，是這樣?
如果是，以銀行的角度，Ｂ的財力條件，要替Ｃ做保九成的貸款，擔保力可能不太足夠，建議換個保證人，或是除了Ｂ之外，再找一個財力比較強的保人)

五、如果Ｃ的不動產價值不夠支付貸款，是否會拍賣Ｂ的不動產來償還C的房貸
ans:會.

六、如果拍賣Ｂ的不動產，那拍賣所得會先償還Ｃ的房貸，還是Ｂ本身的房貸
ans:說的沒錯，一定是Ｂ本身的先.如果有剩，才會輪到Ｃ的.(更詳細的說，如果Ｃ的房子有第二順位，甚至更多的順位押權，或是有欠稅之類的，也要等到這些債權分到有剩，才輪到Ｃ的銀行來分，而且，如果有其他債權人來主張對Ｂ的債權，那就變成Ｃ的銀行要跟其他債權人按金額比例分配，實務上，到這階段，都不太分得到錢了.

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<全額房貸、百分百房貸到底好不好？>

其實所謂全額房貸,只不過是房貸+信貸的手法而已.

許多銀行曾經推出全額房貸，標榜民眾不需要自備款，即可貸款購屋，吸引不少購屋族群注意，但我不建議民眾以全額房貸購屋，除了靠著房地產孳息的空間有限，未來升息之後，貸款人的償債壓力也將跟著水漲船高，民眾在選擇之前，還是應該停、看、聽。


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＜房貸利息可以抵稅嗎？>

綜合所得稅法確實規定如下，自用住宅購屋借款利息，每一申報戶以一屋為限。扣除數額，是以當年實際支付該項利息"減除" 儲蓄投資特別扣除後,以其餘額申報扣除,但最高減除30萬~

利息所得每戶在27萬以下為免稅所得,合數扣除,但仍要申報,若您申報撫養的父母親的利息所得加上您的若為15萬,低於27萬就可以全數扣除,所以不需要房貸利息來折抵。

另外若要列支房貸利息,它的限制公式是：房貸利息-利息所得=可列支的利息所得。因為若你有能力存利息所得，你當然有能力還房貸！它最主要是減輕低所得者的負擔。高利息所得的當然相對影響較小，甚至無法利用房貸利息支出減稅。

但若您的房貸利息減除利息所得後為負數，那就可以不用列支房貸利息了。因為並沒有滅稅作用。


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<房貸不繳會被銀行法拍？>

房子法拍的前提，必須有逾期繳款，銀行方可視為契約到期，才可做債權確保動作。另外若是由其他債權人得知甲有不動產，若金額相當可請求法院拍賣不動產，但拍賣所得扣除費用後須先償還優先債權(不動產設定給誰，此處應該是敘做房貸銀行)，若有餘額再按比率分配給普通債權。

房貸一定有設定第一順位給銀行(銀行有優先債權)，若您有信貸則為普通債權，普通債權是按參予分配的比率分配。一般拍賣下來原不動產所有權人幾乎是拿不到錢，除非不動產拍賣價足以償還各債權。若不動產有此行情一般都會自行先行處理(自己賣，行情會較法拍高很多)。


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<固定利率房貸 省息優選 我該轉貸嗎？>

「早知道去年就辦固定利率房貸，利息還不到3%，現在利息隨便都不只這個水準。」物價、利率漲不停，房貸族不得不展開省息大作戰。壽險業者建議，新台幣利率可望持續走升的預期下，民眾只要找對低利的固定利率房貸商品，即便加上轉貸費用，轉貸還是比較划算。

看準房貸族的需求，ING安泰保險公司推出固定利率房貸商品，２０年固定利率3.6％，十分的優惠，利率也完全固定。

近期美國大幅降息，台灣是否可能跟進，成為房貸族關心的焦點。其實，從半年前Fed首次降息，央行卻仍升息的動作看來，台灣央行「要走自己的路」是相當確定的，新台幣利率應該還是會維持緩升格局。

近幾年市場上指數型房貸大多採用「前低後高」階梯式計息，通常貸款前兩年利率較低，第三年開始就大幅加碼。隨著央行連續升息，目前指數型房貸利率大多已提高至3.5%至4.35%，政府優惠利率亦達3.51%。

目前市場上有大批房貸族已經過了低利優惠階段，對於利息支出增加最為敏感，成為最近轉貸詢問度最高的族群。處於升息環境下，只要仔細比較固定利率房貸商品，轉貸還是有機會降低利息負擔。有別於目前銀行業者主推指數型房貸，ING安泰保險公司推出固定利率房貸，有意尋找低利房貸的民眾，不妨多多比較。

以房貸500萬元為例，若辦理指數型房貸，首年利率3.5%，假設每年利率調升0.1%，三年下來，利息負擔約54萬元；若轉貸為3.6%固定利率房貸，則三年利息約48萬多元，再扣掉大約1萬元的轉貸成本，三年可省下4萬多元利息支出。

對於是否該轉貸，轉貸前應考量轉貸相關費用及未來利率調整方式，前者包括規費、估價費，另外應確認轉貸銀行是否加收額外的手續費及帳管費。

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<有了卡債或信貸，房貸如何處理？還能有機會保住房子嗎？應該辦協商或負債整合嗎？>

整體負債比已經過高，坦白說要再怎麼處理都不容易!!

如果只繳房貸不理卡債&信貸，等於是只繳低利率的房貸，放任高利率的負債擴大，反而是非常不智的處置辦法!!而且因為房屋還有貸款，卡債銀行可以在聯徵上看到您的房貸，會有比較快的反應速度向法院申請強制執行(會被查封 假扣押)，所以房子還是保不住!!

另外房子放給銀行拍賣，也是一樣!!法拍、銀拍屋的成交價遠比市價低，經歷一拍二拍三拍，如果拍定價過低不足繳付銀行的房貸&二胎到頭來還是欠銀行錢，到時候就會變成卡債加上一筆房貸餘額，不但沒了房子卻還有房貸餘額要繳，反而讓問題更加複雜!!

很多人會認為有卡債或信貸，趕快去辦負債協商，趕快去賣房子，但是，這是錯的！！因為當您一去辦了協商，不管有沒有通過，聯合徵信中心就會有您協商的紀錄，從此您就信用破產，再也無法辦任何卡、貸款，您原先的房貸也無法降息、轉貸、轉增貸，等於給自己完全綁死了。

也有人會把卡債或信貸放著不管，先繳房貸，但銀行也不是省油的燈，他會假扣押房子、查封房子、甚至找法院申請強制執行，強制扣薪三分之ㄧ，一但這樣，說不定連工作都會有問題！

我的建議是不要管房價市況如何，先想辦法先增貸還了卡債與信貸，但要辦的，是想辦法辦轉增貸，而不是二胎房貸，因為二胎利率很高，一般來說是房貸的四、五倍，十分不划算。

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<消費者債清條例>

消費者債務清理條例將於三個月後，即2008年4月12日起實施。立法院制定本條例的原因是因應自2005年11月我國消費金融市場爆發信用卡逾期放款的風暴。據立法院關係文書條例提案說明，去年底我國個人消費貸款總額高達1兆1,621億元，其中信用卡循環放款與現金卡放款合計總額超過7,800億元。而全體銀行業累積信用卡、現金卡及其他個人消貸等呆帳合計高達新台幣2,525億元。

卡債逾期風暴所涉及的消費者人數高達43萬人，其中22萬7,000人經金管會或銀行協商平台達成協商，其他因卡債總額低於30萬元，或未提出申請，或協商條件未成立者約21萬人。這些協商不成立的消費者則是未來本條例主要適用的對象。

本條例制定的前提是考量個人聲請破產程序較債務清理程序的成本為高，且鮮少成立，因此本條例立法目的明定是「為使負債務之消費者得依本條例所定程序清理其債務，以調整其與債權人及其他利害關係人之權利義務關係，保障債權人之公平受償，謀求消費者經濟生活之更生及社會經濟之健全發展」。

然而，筆者認為由於本條例制定不當排除特定類型的消費者，不當分配法律執行成本並欠缺相關的配套措施，本條例適用的結果，不但達不到消費者更生的目的，反而有可能是造成整體社會的耗損或淨損失，甚至可能造成消費者規避債務的競租效果。

﹝一﹞適用對象的限制

消費者債務清理在經濟分析上的意義是藉更生或清算程序，降低負擔債務的消費者與擁有債權的債權人之間對於金錢借貸履行的交易成本，並促使債務人提升未來對於個人資產的利用效率。

然而，本條例制定卻限制聲請人資格，排除債權債務關係可能較複雜，而需面臨高交易成本的債務人聲請債務清理，將聲請前五年內從事營業活動的消費者剔除適用，相對的，又允許從事月收入20萬以下小規模營業活動之個人聲請。

此外，無擔保或無優先權債務總額超過新臺幣1,200萬元者亦不能聲請更生程序，又只能適用清算程序。其立法理由說明是為「為符合費用相當性原理及程序經濟原則」，似乎只是法律概念的陳述。

若能分析被排除類型的消費者債務金額佔現有逾期個人消費貸款總額中的比例，以及此等類型若適用債務清理可能對於法院作業成本的負擔，與其適用破產程序的成本，及自行處理的交易成本，並進行比較說明，則本條例限制適用對象似方具有正當性。

﹝二﹞債務人申請資格的排除

當發生債務不履行時，若債務人有固定資產或經常性收入易於債權人滿足或執行時，債務人通常有意願負擔協商成本以減少給付；若債務人財產不足債權人滿足時，債權人則有意願負擔協商成本以分配債務人財產。

換言之，誰有清理債務的意願﹖不是僅限於債務人，而是決定於債務人財產滿足債權人債權的程度。然而，本條例卻規定僅債務人得聲請發動程序並負擔必要費用，似不當排除有意願債權人選擇清理債務的機會。

﹝三﹞社會資源可能的耗損

人民的財產、時間等資源與政府的資源相同都屬社會資源。訴訟程序若得節省人民時間、金錢等資源的耗損，即是增加整體的國家社會資源。因此，債務清理程序若得以較簡化的程序達到債務清理的目的，就有必要修正變更，以避免不必要的社會資源耗損。本條例規定債務清理原則上由法官指揮、監督司法事務官進行更生或清算程序。僅於必要時，法院選任管理人進行清算程序或監督人進行更生程序。

然而，為何是由國家而非當事人承擔債務清理作業成本？本文認為既然債務清理程序是為協助債務人清理債務，且其費用係由債務人負擔，即應由債務人承擔費用以選任監督人、管理人。

例如，何不由司法院建立適格專業人員資料庫後，再由消費者就其中自行選擇，呈法官同意後就任之。再者，本條例既然規定更生程序得轉換清算程序，是否有區分監督人與管理人的必要﹖於監督人被選任後因程序轉換而解任，須另行選任管理人以進行清算程序，必然耗費社會時間與費用。未來，若條例不予修正，將因債務清理作業的程序繁複，延宕債務人債務清理的時效，並耗損整體國家社會的資源。

﹝四﹞債務清理平台有待建立

債務清理程序的目的應是提供協商平台，降低債權人與債務人間的交易成本，包括確認債權的資訊成本、協調清償的溝通成本與確保程序進行的監督成本。因此本條例立法理由特別強調債務人的意願。

但一旦債務人聲請後，本條例規定法院扮演的角色卻不是協商協助者，而變成積極干預的分配者，如規定法院應依職權調查必要之事實及證據；法院認為更生方案之條件公允者，得不經債權人會議可決，逕依職權以裁定認可更生方案；法院得依規定逕裁定將更生程序轉換為清算程序；甚至清算程序中法院得拘提、管收債務人等。在在顯示，本條例不是債務清理協商機制，而是法院高度干預分配債權關係的破產法制的特別法。

再者，本條例立法緣由說明「消費者通常是經濟上的弱勢」，似已揭示法院中間偏左的預設立場。例如，規定債務人向金融機構請求協商因消費借貸、自用住宅借款、或卡債的債務時，應由最大債權金融機構負擔協調成本，通知其他債權人與債務人進行債務清償之協商等即是。

﹝五﹞債務人更生的補助措施不足

美國消費者債務清理制度的主要目的，是為使債務人得有更生重建（rehabilitation） 的機會，而得以重新投入經濟活動。消費者債務更生重建包含三個目標：一是債務人得以重新參與授信市場；二是債務人財務失敗導致心理壓力得以減緩，以避免衍生的社會成本；三是債務人得以增加理財能力，以因應未來生活需要。

當此三個目標達成，消費者債務清理才可以視為成功。為達到此等目標，美國由經認證的非營利組織或專業人員提供債務人信用諮詢，協助其重建理財能力之輔導措施，值得我國參考。

總之，消費者債務清理條例的適用，將使現有債務人因此降低債務清理的交易成本，但對於無資產履約的債務人則可能享有債務減少或免除的經濟租費利益。此外，台灣消費金融市場將因法律不確定風險增加，面臨萎縮的情形，而未來消費者對於融資的需求並不會因本條例而增減改變，相反的，卻將因金融機構審核貸款條件更形嚴格，而被迫轉向地下金融，形成更大的社會成本。

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<什麼是次級房貸？>

美國次級房貸市場目前規模在一兆美元左右，而違約部分則在二千億美元，此一數字高於美國聯準會（Fed）主席柏南克上月所估算的一千億美元。

然而這只是美國次級房貸市場的損失，還不包括後續引爆信用緊縮危機以及全球金融市場的損失。此一風暴將造成公司債市場的的信用緊縮問題，企業資本投資也將減少，對經濟進一步造成衝擊。

次級房貸就是抵押貸款市場中的次優等抵押貸款，其與一般房貸最主要的不同點在於，這種貸款是提供給那些信用程度較差，及還款能力比較弱的購屋者，其利率也比一般抵押貸款高二至三個百分點。

美國不少金融機構在這波美國房市景氣擴張的過程中，大幅承作次級房貸，使次級房貸的規模快速膨脹。而在美國房市景氣逆轉，聯準會為了抑制通膨壓力持續升息，導致貸款者還款壓力大增，也造成次級房貸違約率大幅攀升，對美國金融市場產生相關的負面效應，一些體質比較不健全，以經營次級房貸為主的金融業者如新世紀金融公司等，被迫停止業務，甚至倒閉。

同時以次級房貸為投資標的的共同基金、避險基金、以至大型銀行與保險公司，都將面臨資產大幅損失的風險。

華爾街投資銀行貝爾斯登旗下的兩檔避險基金，即是因為投資次級房貸，而出現嚴重虧損。其中一檔基金的資產已一無所剩，另一檔基金的價值也大幅縮水至原有規模的９％。

次級房貸的問題成因，最主要有

１、信用不佳的貸款人，以高出一般利率2至3個百分點的利息貸入購屋貸款。這些貸款人甚至沒有收入，而是在掮客的協助下詐得房貸。這類貸款人通常是貸入利率調整型房貸，一旦聯準會升息時負擔加重，無法繳款的違約率便急速上升。
２、房貸承銷掮客靠推銷房貸賺取佣金，甚至向不可能付出房貸的人推銷房貸來衝業績。
３、依照某些州法律，雇用獨立掮客可規避房貸公司的法律責任，房貸公司大量雇用獨立掮客承作房貸。
４、匯豐銀行（HSBC）等銀行從房貸公司買進次級房貸，轉賣給大型券商。
５、雷曼兄弟、貝爾斯登等華爾街券商大批買進次級房貸等房貸後，再發售以房貸作擔保的不動產抵押擔保證券（MBS）並包裝MBS、就學貸款以及其他衍生性金融商品，設計出各種抵押債務債券（CDO）。
６、投資銀行、退休基金、避險基金、市政基金、校務基金等機構投資人依照信評公司給出的評等，買進以為是高評等、高收益、風險分散的CDO商品。估計2006年有1000億美元次級房貸包裝進總額3，750億美元的CDO，在美國市場銷售。

次級房貸風暴主要發生在歐、美地區，並未直接影響台灣。目前來看，國內銀行體系資金還是很充裕，並未因次級房貸有任何缺資金的情況。

國內十六家銀行投資有關美國次級房貸的商品，投資金額404億元，預估最大可能損失約新台幣12億元，相較於銀行1.7兆元的淨值，情況還好。兩檔國內基金投資到次級房貸商品，一檔已出售部位，發生830萬美元損失，另一檔則決定繼續持有。

這一次美國次級房貸風暴的深重影響，在於金融危機的範圍，已從區域擴展到全球，而且規模愈來愈大。以往一般認為，美國的金融產業健全，技術先進，直接金融比例高，應該對金融危機具有免疫力。

現在不然，金融危機是處處存在的，國際間須要有更周全的因應，首須檢討此次風暴的責任歸屬。另外，這次美國次級房貸風暴，讓全球股市面臨龐大規模的調整壓力，歐美日等指標性的股市都出現重挫，上市公司的市值也大幅滑落。反觀中國大陸，在高經濟成長率的支撐及內需市場蓬勃發展下，股市不僅沒跟著重挫，一度還逆勢創新高，進而讓中國企業的市值大幅提升。此消彼長，大陸企業在全球市值排行大幅躍進，可看出中國大陸在全球的地位及競爭實力。

儲蓄、投資型保單 不婚族青睞 (房貸 房屋貸款)

儲蓄、投資型保單 不婚族青睞 (房貸 房屋貸款) 2008.01.27 20:00
儲蓄、投資型保單 不婚族青睞 (房貸 房屋貸款)
2008/01/27


不婚人口激增，引爆另類保險商機。多家保險公司指出，各類保單當中以儲蓄險、投資型保單及分紅保單，最受不婚族的青睞，而醫療險也成為不婚單身人士的首要必備險種。


　不婚族選擇單身做為未來人生規畫，享受不用負擔家計、不需準備子女撫育教養金的單身生活，在保單規畫方面也較不同。


　保誠人壽發言人王淑華指出，相較於已婚、有養育子女的三明治族群，不婚族往往因為缺乏具體的未來目標而忽略投資儲蓄的重要性，雖然沒有太多的經濟壓力，但是在隨意消費的生活模式下，資產累積的速度卻比三明治族群慢。


　她建議，不婚族應該以「三Ｗ一Ｈ」：What：我想過什麼樣的退休生活？When：我想在什麼時候退休？Where：未來我要住在什麼地方？How：我該如何達成我的退休計畫？來為自己規畫單身退休生活。


　退休需要多少退休金？王淑華表示，根據內政部最近公布的統計數字，六五歲以上的老人五三‧七七％的經濟來源是由子女奉養。不婚族的退休金只能靠自己事先準備。

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　以合理的所得替代率七○％來計算，現在月收入五萬元的單身族，退休後每月只要三萬五千元，即可維持退休前的生活水平。


　ＩＮＧ人壽區經理曾如鈴建議，不婚族可以依照「一○、三○、六○」來規畫自己的資產配置，年收入的一○％配置在風險保障上，如住院醫療、癌症、意外險等；三○％配置在存錢計畫上，包括未來的退休規畫部分；剩下的六○％則配置在平常的食、衣、住、行、育樂上。


　曾如鈴解釋，因為不婚族因為沒有家庭負擔，但隨著年齡增長，身體狀況的變化，待需要醫療時，單身就醫，其醫療品質更重要。


　因為沒有家庭負擔，不婚族也較缺乏家庭保障的概念，因此相較於受一般人歡迎的壽險，儲蓄險更受到不婚族的青睞。但是，不婚族首當其衝要擔心的就是無人照料，因此她建議，長期看戶險是不婚族不可或缺的險種之一。


　富邦人壽商品行銷部經理洪瑞霙表示，不婚族為了因應退休生活所需的龐大金額，投資型保單當中的變額年金險的設計相當適合不婚族，可待遞延期滿後，分年領回年金，且又具有基金投資的好處；另外分紅保單還本型，也受到許多不婚族的喜愛。

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資料來源：時報資訊

投資型保單

投資型保單其實有很多種，簡單來說，只要跟投資有關的保險都可稱為「投資型保單」。以往向保險公司購買傳統保單，就是單純買一份保障。而投資型保單，既買一部分保障，也把部分保費拿去做投資之用。讓你所付的費用靈活運用，錢能夠有增額的可能性。在進步與變動快速的現今社會裡，比較容易滿足每個人的需求與財務目標，這也是為什麼它會熱賣的原因之一。



不過大部分的人都知道這個商品就是拿保費去投資基金，但是並不了解其運作方式，常常只聽到業務員說幾年後可以回收、幾年後可以獲利多少等等，因而常常造成各種糾紛，甚至很多人覺得被騙了。今天就來說明常見投資型保單的結構。





簡單說投資型保單就是保險公司將你所繳的保費，一部份做為保費費用，一部分成立一個分離帳戶去投資基金，分離帳戶中投資損益都歸保戶所有，跟保險公司無關。而保費費用(或可稱行政費用，也就是各種手續費用)，常常就是造成糾紛的關鍵。



投資形保單的保費費用是什麼？如何收取？



向銀行買基金，通常會有各種手續費要付，例如申購手續費，贖回手續費，轉換手續費及管理費等等。



而向保險公司買投資型保單，你付的保費則有一部份可以拿去買基金作投資，以上的手續費用保險公司通常則不收(一年免費四次)。但也有其他「行政費用」是需要支付的。關於保費費用，各家收取的比例不同，一般是介於110%到170%等，不過我也發現有公司是190%甚至230%的。收取的期間分散在三到六年，通常是以逐年遞減的方式來收，而第六、第七年後就不再收取，不過也是有公司繼續每年固定收取3或4%。(目前有費用後收型和費用前收型保單兩種，那種比較好其實不一定)，費用前收型保單，第一年收取的費用最高，大概是60%至90%，假設一年付給保險公司六萬元，則可能有三萬六千~五萬元沒有用到投資上。之後每年逐年降低。也就是說，對消費者而言，一開始投資的比重相對偏低，逐年才慢慢提高，到第六、第七年後所繳的保費才完全放在投資上。



另外保費費用中還有一點要注意的是，投資型保單可以做彈性投資，如果客戶手頭上有多一筆不需動用的資金，或者想利用低點加碼的彈性，以期市場回檔時，獲取更高的報酬(就是所謂的彈性保費或增額保費)，則須多付一筆3%至6%費用給保險公司(想增額十萬作投資則需付3千當手續費)。

聽到這裡，有人就會說：直接去銀行投資基金不是比較好，可以把錢全部作投資，不用扣那麼多。但是投資型保單為什麼還是很多人買呢？甚至連總統、副總統都有買，這就是我們接下去要說的其他費用問題。



銀行費用名目解析



我們先說銀行買基金的費用，一般不外乎有以下幾種費用：申購手續費，贖回手續費，轉換手續費及管理費等等，通常為了招攬買氣，申購手續費每家銀行都會壓得很低，甚至推出首次申購免手續費或是第一年免手續費，這是一種刻意把投資人帶進門的一種做法。



至於有些標榜終身免申購手續費的基金，此時則要注意它是A股基金或是B股基金了！因為B股基金的費用是集中在贖回的時候才收的。



另外還有人會問：費用前收型保單比較好還是後收型比較好？算算看就知道了。

假如都是收5%手續費，當你一開始投資1萬塊，經過幾年變成10萬塊想要贖回，前收型你要付一開始投資金額1萬的5%=500元，後收型則要付贖回金額10萬塊的5%=5000元，你覺得哪一種好呢？



再來是轉換手續費。轉換是指景氣變化或是投資績效時，將甲基金贖回然後轉申購乙基金，這時要付一筆轉換手續費。通常會比贖回再申購兩樣加起來的費用要低，但是經常做轉換，你的投資穫利可能在無形中就被轉不見了！



最後是管理費這是基金指定保管銀行收的，通常是每月固定收取幾十塊到一百多不等的費用。



投資型保單優勢1 投資時間越長，越划算



投資型保單和向銀行買基金比較來說有利的地方就是在於其他費用。因為大多的投資型保單完全免申購手續費，而且每年都會提供4~12次不等的轉換及贖回免手續費，長期投資基金的人，在投資操作上與財務的運用上較為靈活且節省費用，不至於發生帳面上有賺，拿回來卻沒賺的情形。



所以就費用方面來說，短期投資型保單要看到穫利看到報酬是比較難，因為一開始費用較高，投資比重較低，若把投資時間拉長，投資型保單沒有後續的其他費用，將一開始的保費費用分攤成十年、二十年，絕對比銀行基金持續收取的其他費用來的低。想做長期穩健理財的人，就很適合以投資型保單取代向銀行買基金了。

投資型保單優勢2 越年輕購買，越便宜



最後來談危險保險費，這個是最多人不清楚的一項。買保險當然要付費用。這是大家最猶豫的地方：我已經有壽險了，還要買這張保單嗎？以一個12歲小孩舉例，購買一百萬20年為期的傳統型壽險，一年大約要付一萬六千多元；但若購買投資型保單，則每年僅需付四百多元作為保費費用，其他錢則可拿去做基金投資。有沒有覺得差很多？因此越年輕的人，越適合買這張保單。

巴菲特開課 鼓勵逆勢操作

巴菲特開課 鼓勵逆勢操作
　最新一期美國財富雜誌報導，四月初投資大師巴菲特為華頓商學院學生上了1天的密集課程。這位股神以他豐富的經驗向學生表示，最佳投資之道就是逆勢操作，當眾人擔心受怕時，就是大膽加碼的最佳時機！


　巴菲特每年約有15次會邀請一群商學院學生到柏克夏海瑟威公司，為他們上1天的課程。這些學生通常會前往公司參觀他們1或2項業務，之後再轉到位於奧馬哈市中心的公司總部，在此巴菲特將特別給予這些學生兩個鐘頭的問答課程。

　4月初他在柏克夏海瑟威對來自賓州大學華頓商學院的150名學生上課時，發表他對貝爾斯登紓困案、信貸危機、美國經濟前景與股市投資等看法。以下就是他的上課重點。

　觀點 1

　長期持股理財優選

　問：你建議投資人目前應該如何自處？

　答：答案是不要讓投資人認為他們在今日所看到的新聞，會大幅影響到他們的投資策略。他們的投資策略所包含的要素應為，首先，儘管你知道經濟未來走勢，你也不一定知道股市會如何反應。其次， 投資人在選股時，很難選到優於平均股票表現的個股。

　如長期持有，投資股票堪稱不錯的理財選擇。投資人唯一可能出錯的兩件事是買錯股票，或在錯誤時間買進或脫售股票。

　就如同我經常所說的，當眾人擔心受怕時，就是大膽加碼的時刻，反之亦然。唯有逆勢操作才是投資必勝的王道。

　問：長期而言，你看多美國經濟？

　答：美國經濟將會表現得很好，但不會一直很好。如果不相信美國經濟會好，就不要買股票。我說美國經濟會很好是有原因的，美國的產值每年都增加，長期而言，這是一個正和遊戲，唯一會扼殺投資人的是高額費用或試圖巧取市場。

　觀點 2

　美國資本市場超讚

　問：美國金融市場是否逐漸喪失優勢？

　答：我不認為美國金融市場逐漸喪失優勢，雖然沙賓法案增加成本，且有一些是浪費掉的，但相對於美國金融市場總規模20兆美元，這些成本並不大。我認為，美國的資本市場超讚，而且所出差錯，只會使它更加迷人，我的意思是，如果你與我同業，你是不會樂見資本市場運作百分百無誤的。

　不論實施何種法規，人們會繼續做傻事，將來還是會這樣，因此法規有相當大侷限性，要約束人是很難很難的。如果我被任命為監管人員，有一百位最聰明的人與我搭配，每天去查大型金融機構的資金部位，包括所有衍生性金融商品部位、所有的股票部位、所有的貨幣部位，我也沒有辦法告訴你，它們怎麼運作的。當你使用極複雜的投資工具，這些投資工具有數百名交易對方，這樣要去規範是非常難的。

　觀點 3

　莫依總經預測投資

　問：美國景氣目前距離轉機尚遠嗎？

　答：我認為是。似乎每個人都說不景氣的時間不會長而且情況不會很嚴重，但是看起來正好相反。目前，我不依據總經預測做任何投資，所以我認為大家不要因為總經預測就賣股票，我也不認為大家應該依據總經預測買股票。

投資人應審慎評估選擇基金商品

市場競爭激烈，面對理財專員的舌燦蓮花，投資人應審慎評估選擇基金商品。
短線炒基金，小心獲利蒸發
作者：張翔一 　出處：天下雜誌 363期 2007/01

「買基金，獲益比定存還不如？」在台灣基金市場充斥短線交易吃掉投資人獲利的情況下，多位投信投顧專家，教你如何挑選基金賺到錢。
　「怎麼會這樣？」台北市一位剛退休的李姓小學老師，看著對帳單上的帳戶餘額，直搖頭嘆息，「買了幾檔基金，每次都說會賺，結果最後獲益快比定存還不如？」 　原來，因為存款利息太低，李老師在銀行理財專員的建議下，將原先定存的五十萬台幣，分別投資在數檔基金上。本以為相對於股市的大幅震盪，可以穩定獲利，誰知道理財專員卻不時打電話來推薦新的基金商品，要她轉手舊有基金，「一下金磚概念基金、一下高科技基金的，我又不懂，看績效很好，想說會賺更多就買了，」李老師一年下來，一共換了四檔基金。 　到了年底，李老師檢視自己的獲利，卻沒賺到多少。扣除每次購買新基金的手續費，獲利更是低得可憐。李老師一急之下，想要贖回五天前剛買的組合型基金，銀行卻告訴她，投信公司因應證期局即將通過的新規定，七天內基金短線交易，要付二％的買回費，讓她氣得摔電話，「真是悔不當初！」 基金短線交易，台灣最嚴重 　李老師的例子，正反映了台灣基金市場，充斥短線交易吃掉投資人獲利的情況。 　根據聯博投顧的最新統計，台灣基金投資人的基金持有時間在三年以下者，一共佔了六成以上）；香港麥肯錫的統計資料也顯示，國內的各類型基金轉手率，皆大幅高於其他國家。台灣的基金投資行為，已經習慣短線了，」中華民國投信投顧公會祕書長蕭碧燕說。 　造成台灣基金市場短線交易的原因不少。包括理財專員為求業績，並抽取投資人投資新基金的手續費佣金，往往傾向推銷新的基金商品給客戶；另外，據德盛安聯投信副總經理段嘉薇指出，台灣的基金投資市場仍以七成的散戶投資為主，因此週轉率相對較高。 　「不過，其中最重要的原因是，台灣投資人想靠投資基金『賺錢』，卻用錯了方法，」摩根富林明投信協理邱亮士指出，國內投資人，還是習慣「把基金當股票交易」，追高殺低，但往往最後的結果卻不如預期。 　新光投信策略投資處協理賴冠吉也說，「國人投資基金的觀念，從一開始就有問題。」他認為，投資基金做為資產管理的一部份，追求長期的穩定報酬，比短期的最大報酬重要，「但現在台灣是完全反過來了。」 台灣基金市場怪現象 　短線炒賣基金的風氣，也造成台灣特有的基金市場怪現象。例如券商、投信業者甚至銀行會製作各家績效評估，但往往年評、季評乏人問津，台灣地區的投資人，積極觀察比較各家基金的「月排名」甚至「週排名」。 　市場短線競爭，使得基金經理人不得不調整基金操作的方式，「最明顯的影響就是，經理人時常要保留高比例的現金，以應付投資人忽然贖回的要求，」邱亮士感嘆，現在基金經理人難為，一旦市場上出現什麼波動，投資人往往一窩蜂湧入或湧出，基金規模與獲利馬上受到嚴重影響，甚至可能被迫清算。 　「最後吃虧的，還是基金投資人，」段嘉薇說。 　對於短線交易基金的規範，台灣腳步明顯落後各國。 　段嘉薇表示，其實國際上也有基金短線交易的情況，但美、歐、日等先進市場都早有相關規範，台灣則剛在起步。 　例如目前證期局修改「證券投資信託管理規則」，規定各家投信機構應對短線交易的投資人收取額外手續費。目前投信投顧公會已經訂定送審的標準是，申購七天內即賣出基金者，將收取二％的手續費，各家投信業者也訂定不同標準，開始限制不當短線交易。 　蕭碧燕則表示，投信投顧公會從今年元月起，將取消現有的基金績效月評，並把績效評估的排名拿掉，改為星等制度，避免投資人過度追逐短期排名。 　不過，不論是否增加贖回費用，或改變評等制度，恐怕每位投資人的投資觀念和習慣，才是台灣基金短線交易情形，能否改變的關鍵。 　「其實，投資人久了之後也會發現，不受推銷影響，把錢固定放在幾個優質的核心基金，獲利絕對會比不斷交易來得高，」聯博證券投顧董事長翁振國說。 　「核心持有」的觀念，其實非常簡單，就是回歸基金長期風險相對較低，追求穩定報酬的基本面，「不求一夕致富，而求細水長流，」賴冠吉建議，選擇基金時，要打破個別區域、短期業績及明星經理人的迷思。從基金規模中大型、至少有三到五年歷史的基金中，觀察其每半年或一年的報酬率，挑選出適合長期持有的基金。 　「我自己把所有的投資切成四塊，」賴冠吉提出一種簡單的「懶人理財法」，就是將資產分成現金、全球股票型基金、全球債券型基金、以及追求絕對報酬的策略投資基金（如避險基金、組合基金等）四等分，「因為全球股市債市基金通常會自然有互補的作用，又有策略避險，如此每年下來，幾乎都會有不錯的報酬。」 長期持有報酬更高 　蕭碧燕則建議一般投資人投資基金前，要先作好功課，「有些人連基金名字都不知道，就跟著投資了，」她指出，最好要能了解不同基金的投資標的和套利結構，否則至少也要先認識該基金的報酬率和相對風險。蕭碧燕非常推崇「定期定額」的投資方式，「佈局不同區域，選定基金後，就強迫自己每期扣款，風水輪流轉，長期來看，一定不會漏失獲利機會。」 　此外，各家投信機構也看到未來的退休理財市場，和投資人慢慢回歸基金正常交易的趨勢，因此推出許多較以長期持有為導向的基金商品。其中「退休目標基金」，就以投資人的預計退休日期為基金名稱，例如「二○三○基金」，就是針對準備要在二○三○年退休的人設計的基金，依此為判定標準，一開始股票投資比重較高，之後逐步調升債券比重，將資產轉進固定收益工具。「這樣很清楚，不用選市場、也不選投資時機，有點像用產品教育投資人風險分散和資產配置的觀念，」段嘉薇說。 　而除了績優的中大型基金和目標型基金之外，小型股基金和新興市場基金，若在專業經理人的諮詢和建議下，做好風險控管，也非常適合長期持有，「投資人等於跟這些有潛力的企業、區域一起成長，」邱亮士說。 　追高殺低，本是每個投資人難以避免的天性，不過往往與穩定獲利的目標適得其反。台灣的基金市場相對於歐美的百年歲月，至今不過一、二十年光景，難免仍有股市短線交易的「積習」，在理財業務部門強大的「手續費」誘因和「業績」壓力下，如何建立個人投資基金的判斷標準，不再一昧聽信理財專員的舌燦蓮花，恐怕是每一位追求穩定獲利的投資人，所必修的一門新課程。